Loi 31 sur les unités d’habitations accessoires
— Une nouvelle ère pour le logement au Québec
Depuis quelques mois, la loi 31 au Québec permet d’ajouter un logement secondaire sur son terrain résidentiel. C’est une solution pour investir intelligemment sur son terrain actuel, soutenir l’accès au logement en offrant un toit à ceux qu’on aime tout en générant un revenu supplémentaire.
Certaines villes, comme Dunham, vont même jusqu’à autoriser des mini-maisons détachées en cour arrière.
Cet article vous explique le changement de loi, l’opportunité qu’elle représente et comment réaliser un projet d’unité d’habitation accessoire de façon saine et efficace.
Nous vous partageons aussi une liste des subventions disponibles pour faciliter tout projet de construction ou de rénovation.
1. La loi 31 et le contexte social actuel
Imaginez pouvoir loger un proche, générer un revenu d’appoint ou simplement agrandir votre espace de vie sans avoir à acheter un nouveau terrain.
C’est un rêve pour plusieurs et avec le changement de loi actuel, celui-ci devient un projet réalisable, rentable, et bénéfique pour tous.
Avec la crise du logement qui s’éternise depuis plusieurs années au Québec, les familles sont à l’étroit, les loyers crèvent le plafond et nous sommes laissés sans réelles solutions concrètes.
Pendant ce temps, des milliers de terrains familiaux auraient le potentiel d’accueillir un bâtiment secondaire, sans détruire un seul hectare de forêt ou des terres agricoles.
C’est dans ce contexte que la Loi 31 a été adoptée. Elle permet aux propriétaires de construire une unité d’habitation accessoire (UHA) sur leur terrain actuel, même si le zonage local ne le permettait pas auparavant. Cette ouverture temporaire, valide jusqu’en 2029, constitue une occasion en or pour répondre à un besoin personnel et à un besoin sociétaire plus vaste.
La pression est forte: le boom d’immigration des dernières années, les baby-boomers qui vieillissent et les jeunes adultes qui peinent à accéder à la propriété ou à trouver des loyers abordables.
Les citoyens sont prêts. Ils veulent participer à la solution, mais aussi avoir plus de flexibilité sur leur propre terrain.
2. Comment fonctionne la loi 31 et que permet-elle?
La Loi 31 autorise jusqu’au 21 août 2029 l’ajout d’un logement accessoire sous certaines conditions, et ce, même si le zonage local l’empêchait auparavant. Voici les principaux éléments à connaître:
- Généralement, l’unité d’habitation accessoire doit être attachée au bâtiment principal ou intégrée à celui-ci (ex.: un agrandissement ou un aménagement de sous-sol).
- Le bâtiment principal doit être une maison unifamiliale 4 saisons isolée.
- La propriété doit se trouver dans un périmètre d’urbanisation.
- Elle ne doit pas se situer dans une zone de contrainte (glissement, inondation, etc.).
- Les règles locales concernant l’apparence, l’architecture, le stationnement ou l’aménagement du terrain s’appliquent toujours.
En d’autres mots: la loi 31 n’est pas un laissez-passer absolu, mais une levée de frein importante.
À noter que chaque municipalité conserve un pouvoir d’encadrement afin d’aller dans la direction qui leur convient. C’est dans cette optique que certaines villes, comme Dunham, choisissent de bonifier ce droit temporaire avec une vision long terme.
Dunham: ville modèle pour sa clarté d’encadrement
La Ville de Dunham a modifié son règlement en février 2025 pour permettre la construction d’habitations accessoires attachées et détachées. Une rareté dans le paysage québécois. Voici un aperçu plus complet de ses critères pour une unité d’habitation accessoire détachée de la propriété principale:
- Elle doit être sur le même terrain qu’une maison unifamiliale isolée.
- La superficie au sol du bâtiment secondaire doit faire entre 25 m² (269 pi²) et 70% du bâtiment principal.
- Le terrain doit avoir une superficie minimale de 2000 m² (21 528 pi²) s’il est desservi, ou 5000 m² (53820 pi²)s’il ne l’est pas.
- Elle doit être implantée en cour arrière uniquement, avec au moins 5 mètres de distance du bâtiment principal.
- Sa hauteur ne peut excéder celle de la maison principale.
- L’UHA ne peut pas être louée à court terme (style Airbnb), mais peut avoir de nombreuses utilités pour la famille, pour soi-même et pour l’économie locale.
Ce qu’il faut retenir c’est que Dunham voit dans les UHA une stratégie d’aménagement intelligente pour dynamiser les quartiers, diversifier l’offre, densifier sans dénaturer et améliorer sa santé financière pour offrir de meilleurs services à sa population.
D’autres villes emboîtent le pas
Des municipalités comme Granby, Lanthier, Longueuil, Mont-Tremblant, Sainte-Catherine et Victoriaville adoptent ou explorent aussi des mesures similaires pour des mini-maisons et des UHA. On parle d’une tendance montante, soutenue par la Société d’habitation du Québec, qui identifie les UHA comme un levier important de résilience urbaine.
Subventions pour les proches aidants et familles
En plus de cette nouvelle souplesse, les municipalités ont aussi maintenant le pouvoir d’octroyer des aides financières si l’UHA est occupée par:
- Un membre de la famille du résident principal
- Une personne proche aidante
Le lien doit être formellement établi, mais cette mesure permet de soutenir les ménages qui choisissent de prendre soin de leurs proches.
UHA et zonage: une danse à deux
La Loi 31 n’oblige pas les villes à permettre les UHA partout. Les municipalités peuvent restreindre l’accès à certaines zones, notamment en zone agricole (sous l’autorité de la CPTAQ). C’est donc essentiel de:
- Vérifier les règlements en vigueur dans votre municipalité
- Consulter les plans d’urbanisme
- Discuter avec un inspecteur ou avec le département d’urbanisme de la ville
- Consulter Artcan pour un accompagnement personnalisé pour la réalisation de votre projet
3. Comment profiter de ce changement de loi et des UHA
Les possibilités sont nombreuses avec la loi 31. Voici quelques idées concrètes et réalistes selon différents contextes:
UHA pour la famille
- Un studio pour un adolescent en quête d’autonomie
- Un logement adapté pour un parent vieillissant (avec ou sans soins)
- Un espace pour héberger un membre de la famille en visite prolongée
UHA pour l’économie locale
- Un logement locatif abordable, destiné aux gens locaux
- Une résidence pour un étudiant ou stagiaire de passage
- Une formule à loyer modique pour soutenir l’économie de proximité
UHA pour soi-même
- Un bureau d’appoint pour télétravailleur, entrepreneur ou travailleur autonome
- Un atelier d’artiste, de création, ou d’artisanat
- Un lieu de ressourcement, un chalet dans sa propre cour ou sur le terrain d’un ami dans les Laurentides, en Gaspésie ou dans les Cantons de l’est
Certaines villes permettent des utilités mixtes (logement + travail), tant que le tout reste conforme aux règlements de zonage.
Pourquoi construire écologique?
À partir du moment où vous construisez petit, vous économisez en ressources. Et si vous choisissez des matériaux sains, durables et à faible empreinte écologique, vous maximisez l’impact de votre projet autant sur la planète que pour les gens autour de vous.
La loi 31, c’est aussi une opportunité pour élever nos standards de qualité, de durabilité et de beauté pour transformer la culture de l’habitation au Québec.
C’est ici que le chanvre entre en jeu.
Exemples rentables pour maximiser votre terrain
Il existe plusieurs façons concrètes de bénéficier des opportunités offertes par la nouvelle loi sur les unités d’habitation accessoires.
Rénover votre sous-sol pour le transformer en logement
Un investissement d’environ 60 000 $ peut générer un loyer de 1 200 $/mois, soit 14 400 $ par année (avant imposition).
Construire une habitation secondaire détachée à votre maison principale
Une minimaison préfabriquée écologique, comme le modèle Essencia, disponible dans notre catalogue préfabriqué Artcan, coûte environ 177 000$ clé en main.
Ce petit bijou, loué à un prix 2 000 $ par mois, vous permet de générer environ 24 000$ additionnel par an (avant imposition).
Le remboursement complet de l’investissement prendra environ 16 ans, mais avec une hausse immédiate de votre valeur immobilière pouvant dépasser le prix de fabrication, selon votre secteur.
Vous récupérerez aussi entièrement cet argent (ou plus), lors de la revente de votre propriété.
Le modèle Essencia, comme tous nos autres modèles de mini-maisons préfabriquées, est un exemple parfait d’écoconstruction. Vous seriez donc aussi admissible à d’autres programmes de subventions, rendant cet investissement encore plus avantageux.
Les deux options sont rentables, accessibles, et bénéfiques à long terme.
Mais choisir un modèle comme l’Essencia, c’est non seulement ajouter une source de revenus immédiate et un actif immobilier substantiel, mais aussi préserver totalement l’espace, l’intimité et la qualité de vie de votre maison principale.
Pour bonifier le tout, l’Essencia est une maison préfabriquée et peut donc être installée rapidement, avec un minimum d’impact sur votre terrain comparativement à une construction traditionnelle construite sur place.
Construire en chanvre: le combo parfait pour les UHA
Le chanvre est l’un des matériaux biosourcés les plus prometteurs pour la construction au Québec:
- Il est non toxique (aucun produit chimique volatil dans l’air), 100 % naturel.
- Il est isolant et offre une excellente masse thermique, économisant de l’énergie en évitant les variations extrêmes de température.
- Il respire, régule l’humidité et évite les moisissures.
- Il est extrêmement durable; inspiré par des millénaires de maçonnerie naturelle, comme à Rome où l’on peut voir des bâtiments qui tiennent encore aujourd’hui après un millier d’années!
- Il a un bilan carbone négatif (le chanvre absorbe plus de CO2 qu’il n’en coûte à transformer) et celui-ci est transformé localement.
- Il offre une esthétique moderne et naturelle, épurée et raffinée.
Ce matériau peut être utilisé pour les murs (béton de chanvre coulé ou blocs), pour l’enduit extérieur, ou être utilisé comme isolant combiné avec des charpentes en bois massif.
Pourquoi le chanvre est le matériau idéal pour une UHA?
Parce que le coût de construction est souvent proportionnel à la complexité: les unités d’habitation accessoires permettent d’explorer des matériaux innovants à plus petite échelle, avec un impact immédiat sur la performance énergétique et la qualité de vie.
Vous pourriez créer un logement complet, hyper confortable, pour 30 à 50 % de l’empreinte écologique d’un bâtiment conventionnel, tout en générant un revenu et en construisant un lieu de vie hors pair. Sans compter les économies d’électricité!
En apprendre davantage sur les bénéfices de construire en chanvre.
Un projet personnel, un impact collectif
Les règlements municipaux évoluent, les mentalités changent et vous, vous avez peut-être déjà un terrain, une idée, un besoin. La Loi 31, c’est une opportunité!
Nous pouvons lire les trois objectifs suivants dans le document sur les orientations gouvernementales en aménagement du territoire :
- Objectif 4.1 — Planifier des milieux de vie assurant l’accès à des logements de qualité, accessibles et abordables pour l’ensemble des ménages
- Objectif 4.2 — Optimiser l’utilisation du sol et les investissements publics en orientant la croissance vers les milieux urbanisés
- Objectif 4.3 — Assurer la planification intégrée de l’aménagement et des transports
Alors que faire? Construire petit. Construire vert, utile et intelligemment.
Les UHA ne sont pas une mode: ce sont les briques d’un avenir plus résilient. Un habitat plus sain, plus accessible, plus adapté à nos défis sociaux et environnementaux.
Par où passera l’accessibilité à de nouveaux logements? Peut-être par la porte de nos cours arrière!
Vous avez de l’espace? Vous avez une idée? C’est le moment de la concrétiser.
Et si vous avez besoin de conseils techniques, d’inspiration pour une construction en chanvre, on est là pour vous aider!
Liste d’aides financières, subventions et financement pour construire ou rénovation votre projet d’habitation
Novo Climat
Ce programme offre un soutien financier aux acheteurs, entrepreneurs et promoteurs selon le type de bâtiment résidentiel construit. Il établit des normes techniques précises à respecter lors de la construction, et intègre des volets de formation et de certification pour les professionnels en construction et en ventilation. Des inspections sont également réalisées durant les travaux menant à une homologation officielle pour les habitations conformes.
Les programmes de la Société d’habitation du Québec (SHQ)
La SHQ propose une gamme de programmes d’aide financière pour répondre à divers besoins en habitation, allant de la rénovation à la construction, en passant par l’accessibilité et le logement communautaire.
Fonds national de co-investissement pour le logement – Volet « réparation et renouvellement »
Ce programme propose des prêts ou contributions financières pour des projets de réparation ou de mise à niveau de logements abordables, communautaires ou mixtes, incluant aussi les maisons d’hébergement.
Fonds national de co-investissement pour le logement
Ce fonds soutient la création de logements abordables dans des ensembles à revenus mixtes, à usages variés, accessibles et écoénergétiques. Il vise autant les OSBL que les coopératives et le secteur privé. Les locataires admissibles paient un loyer équivalant à 25 % de leur revenu. La demande doit être faite via un office d’habitation, une COOP ou un OSBL local.
https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/nhs/co-investment-fund—new-construction-stream
Financement de la construction de logements locatifs (SCHL)
Ce programme de la SCHL offre des prêts à faible coût pour appuyer la construction de logements locatifs. Les projets doivent respecter des critères d’abordabilité, de performance énergétique et d’accessibilité.
AccèsLogis Québec (SHQ)
AccèsLogis favorise la création de logements communautaires et abordables pour des ménages à revenu modeste ou avec des besoins particuliers. Il mise sur la collaboration entre les acteurs publics, communautaires et privés. La SHQ accorde une subvention couvrant jusqu’à 50 % des coûts admissibles, et peut aussi garantir un prêt hypothécaire contracté par l’organisme promoteur, souvent en complément du financement offert par la SCHL.
https://www.habitation.gouv.qc.ca/programme/programme/acceslogis-quebec
Le programme de soutien au milieu municipal en patrimoine immobilier du ministère de la Culture et des Communications (MCC)
Ce programme appuie les MRC et les municipalités dans leurs efforts pour documenter, protéger, mettre en valeur et transmettre le patrimoine culturel immobilier. Un volet spécifique est destiné à la restauration des bâtiments patrimoniaux, qu’ils soient de propriété privée ou municipale.
Les crédits de taxes et subventions municipales (articles 85.2 et 85.4 de la LAU)
Les municipalités peuvent offrir des crédits de taxes et des subventions dans des secteurs ciblés de leur territoire, dans le cadre de programmes de revitalisation urbaine.
- Article 85.2 : Crédit de taxes pour des immeubles situés dans des zones majoritairement construites depuis plus de 20 ans.
- Article 85.4 : Crédit de taxes et subventions pour des travaux effectués dans des centres-villes ou secteurs désignés par un PPU (programme particulier d’urbanisme).
Vous avez une idée pour une UHA? C’est le moment de la concrétiser!
Et si vous avez besoin de conseils techniques, d’inspiration pour une construction en chanvre, on est là pour vous aider.